房屋被过户给第三人 买方请求确认物权是否应予支持

【案情】

　　2009年，陈某因急需用钱将其自建房的第四层出卖给袁某，双方签订了房屋买卖协议，陈某的妻子王某及陈某的儿子陈某某在该协议上签字确认。袁某当日按约定给付了购房款100000万，陈某因各种理由拖延至今未办理房屋产权变动登记，后陈某在2011年将袁某所购房屋赠与其子陈某某，并办理了房屋所有权转移登记手续，袁某与陈某协商不成，故向法院起诉，要求确认袁某享有房屋所有权。

　　【分歧】

　　关于是否应支持袁某享有房屋所有权，存在以下两种不同观点：

　　第一种观点认为，我国物权变动主要采取“登记生效主义”，不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力，本案中陈某将房屋所有权转移登记给其儿子陈某某，物权转移生效，陈某某享有房屋所有权，应驳回袁某的诉讼请求。

　　第二种观点认为，袁某先于物权变动登记购买了该房屋，袁某是房屋的真实权利人，房屋所有权登记与真实权利状态不符，且陈某某知道其父将房屋出卖给了袁某，陈某某不是善意第三人，不能依据善意取得该房屋所有权。袁某与陈某签订的房屋买卖合同合法生效，袁某应取得房屋所有权，因此应支持袁某的诉讼请求。

【管析】

　　笔者同意第二种观点。《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题解释》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，在司法实践中，不能无条件采信房屋产权登记记载的内容。本案中，袁某与陈某签订了房屋买卖合同，袁某按照合同约定给付了购房款，该房屋买卖合同生效，袁某是该房屋的真实权利人，陈某赠与其儿子陈某某该房屋的行为是无权处分，且陈某某在该房屋买卖合同中签字，陈某某明知该房屋已经出卖给了袁某而接受赠与，该赠与行为无效。因而，虽然房屋转移登记给了陈某某，但该登记内容与房屋真实权利状态不符，依照《物权法》司法解释规定，应支持袁某享有房屋所有权。