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新闻详情

污水倒灌致新房被淹,业主损失谁来担?

基本案情


B女士是A小区的业主,该A小区系某开发公司建设,开发公司委托某物业公司进行物业管理,并和业主共同签订了前期物业管理协议,约定物业公司的服务内容包括共用设施设备的日常维护、养护和管理;服务质量中对共用设施设备日常运营的维护要求每月检查一次排水管网,并定期疏通,保持畅通,无堵塞外溢。


B女士装修后未入住,交纳了空置物业费。2021年3月10日,B女士室内污水外溢造成客厅和卫生间被泡。物业公司遂安排人员对管道进行疏通,发现里面有堵管用的扎袋等。2021年3月13日,B女士发现该卫生间马桶溢水再次向物业公司报修。经对下水管道开挖检查,发现管道内积存有装修材料凝固物及装修垃圾和部分生活垃圾,与污水井连通处的管道出口低于污水井设施。因污水外溢造成原告室内木地板、家具等不同程度受损。


经B女士申请、法院委托,对涉案污水外溢造成的财产损失进行了鉴定,由B女士支付了鉴定费。涉案单元楼未出售的有6户,交房未装修的有5户,1户刚开始装修,其他19户业主均已装修。该案调解未果,B女士以其他业主及开发公司、物业公司为被告向山东省菏泽经济开发区人民法院提起民事赔偿诉讼。


法院判决


物业公司疏于管理,未尽到合同约定的日常运营维护义务,其行为与业主财产受损具有因果关系,依法应当承担相应的赔偿责任。开发公司的不当施工行为与业主财产受损具有因果关系,依法应当承担相应的赔偿责任。作为本单元楼的业主,对下水管道负有合理使用并保持排水通畅的谨慎注意义务。


管道堵塞虽非各业主所希望,但损害结果已客观存在,下水管道中积存的装修材料凝固物及装修垃圾,可能是其中一人或者数人的行为造成,房屋已装修的19位业主均不能证明堵塞物是哪家的装修垃圾,也没有提供证据证明自己的行为与排水管道的堵塞没有因果关系,依法应当共同承担连带赔偿责任。


B女士对其空置房屋未尽善良管理人之义务,在发现溢水后并未进一步采取相应措施防止损失扩大,导致第二次溢水,其对由此产生的扩大损失负有过错,而且其作为业主不排除其不当使用下水管的可能,应当依法减轻侵权人的责任。


综上,开发区法院判决物业公司赔偿B女士30%的损失,开发公司赔偿40%的损失,19位已装修的业主赔偿20%的损失,驳回原告B女士的其他诉讼请求。宣判后,物业公司不服提起上诉,二审驳回上诉维持原判。




随着经济社会的发展和城市化进程的不断推进,居民住进了小区高楼,人居环境得到了较大改善,但同时也产生了一些新的问题,对社会治理和小区管理提出了新的课题,如本案就是因小区单元楼业主上下公用下水管道堵塞造成财产受损而引起的财产损害赔偿纠纷,物业公司与业主之间如何承担责任是此类案件的争议焦点和处理难点。


《中华人民共和国民法典》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据法律规定,业主不仅对共有部分享有权利,还负有相应的义务,不得以放弃权利为由拒不履行义务。同时,业主还应对共有设施的使用负有善良管理人的注意义务,防止因使用不当造成诸如公用下水管道堵塞等问题的出现,对使用公共管道不当造成损失的应当依法承担相应责任。


共有设施的维护责任和费用应由全体小区业主共同负责和承担,但由于物业公司是接受全体业主委托的小区共有设施的实际管理人,那么物业公司理应对公共设施负有维护义务。公共设施的认定,不能简单地以“位置区分说”而应当采用“功能区分说”来定义。


对于位于业主家室内的穿墙立管等排水管道,因该类设施上下贯通不具有构造上的独立性,且系业主共同使用也不具有利用上的独立性,若堵塞则影响整个单元的排水,故应属于共用设施。对于公共下水管道堵塞造成损失的责任承担,应当根据物业公司与业主之间各自义务的性质及过错和原因力大小来确定。该案判决已经二审终审生效,判例理清了各方责任,明确了物业公司的管理维护责任,对于处理公用下水管道堵塞等引发的矛盾和小区单元楼上下邻里纠纷具有一定的借鉴意义。

来源:山东长安网